前滩太古里浅谈
编者按：[道宇]是由参与过中国和海外房地产投资与开发的专业人士组建的研究平台，通过对城市规划、土地政策、分区规划条例及控规的研究，采取案例分析与系统结合，对不同类型的城市项目进行解析，探索城市发展过程中规划与房地产投资的潜在机遇与挑战。
前滩太古里浅谈
前滩太古里，是陆家嘴集团与太古集团合作的第一个大型城市商业综合体，也是2021年最受瞩目的商业项目之一。前滩太古里于2021年9月30日开业，开业一个月已经迅速成为各大媒体和公众号的话题。下面就跟随笔者的步伐，来探访一下前滩太古里。
首先我们来看看前滩的区位
前滩位于上海市浦东区黄浦江沿岸的南部片区，前滩的定位将是为金融中心提供服务的跨国企业地区总部集聚地，前滩的开发在功能定位上将和陆家嘴将形成一种互补的金融生态。坐拥轨道交通6号线、8号线、11号线三条地铁，更增添便利。
前滩区位
前滩距离徐家汇商圈开车10公里，地铁30分钟以内无须换乘，看似位于浦东距离较远，实际公共交通可达性强。距离陆家嘴商圈开车12公里，地铁50分钟以内。
黄浦江沿岸综合开发区域分布 图片来源：SOM
前滩的人口辐射
那么我们来看看前滩的周边辐射情况：
前滩商圈的地理位置：
1.5公里半径内，有约10万人
3公里半径内，有约55万人
5公里半径内，有约172万人
这是什么概念呢？就是一个区域级商圈的合理值。社区辐射的1.5公里半径人口，由于是新区开发入住率较低。但是放宽到3公里半径和5公里半径的辐射范围，则包含广阔的浦东三林片区、浦西徐汇滨江片区，人口密度高，辐射力强。因此作为一个目的地商业中心，前滩区位的优势显而易见。
前滩的功能分区
前滩分为五大片区：
以东方体育中心为核心开放空间，大小不等的绿地串联起四大核心功能片区，包括背面的文化传媒区，企业办公区，核心商务区，住宅集中区。
其中太古里就位于核心商务区的三轨交汇处。
好了讲了那么多周边，我们开始进入前滩太古里了：
由地铁出口直接上扶梯到达前滩太古里主广场，仪式感满满！~
进入到主广场，两旁三层高主力店外立面与星巴克等休闲主力店围合成整个太古里的视觉焦点。
再向左右分别展开半弧形的围合主动线，由此前滩太古里的旅城逐步展开。
太古里的空间格局
“街区-盒子-街区”
太古团队在设计前滩项目的时候，参考了北京三里屯太古里的十字交叉动线和成都太古里的U型动线，根据前滩地块的特殊性，通过街区-盒子-街区的概念，形成贯穿南北的环形主动线，而主动线分别在南区和北区围绕一个小盒子购物中心，形成完整的空间形态。
图片来源：网络
图片来源：网络
“游憩动线-石区”
从地铁出来映入眼帘的是头部重奢品牌的双层外立面：路易威登、爱马仕、古驰等，既有昭示作用又能引导消费者进入主街区游逛。这是石区的开端。
街区采用主动线二三层走廊围绕的形式布局，不同于成都太古里的双层外立面布局主动线两旁，前滩太古里将边沿街区的铺位通过内走廊连接，同时照顾到高区品牌的可视性。
“转角广场”
在步行100米的时候刚好设计了一个小广场，作为视线的停留和消费者的休憩区域。
以下是早期版本的西南转角广场的设计理念
前滩太古里设计初稿 2012 图片来源：5+ Design
建成后的西南转角广场
可以看出早期的设计理念更强调广场的围合和硬朗，而最终实施版的广场更加柔和和顺滑，横向装饰线和空间布局更强调动线的引导、穿插。
下图展示了早期太古里设计理念中的三大节点广场，南区东西各一个，北区端头一个，以达到视线的节奏感和动线的聚集感，同时将环形动线进行分隔，将步行阶段距离缩短，降低劳累感。
前滩太古里节点广场设计初稿 2012 图片来源：5+ Design
动线（续）
再往前就是东西向的精品腕表+男士精品区，分区更加集中。这一部分的街区则更接近成都太古里的主动线，两旁品牌类别相对集中而统一。同西南转角广场一样，东南转角也设置了一个广场，引导消费者驻足停留，也是视线的转折点。
转角广场实景
在端头则设置了带有外摆区域的珠宝店，为品牌提供了创新的室内外联动空间。同时也是动线的支线引导消费者进入到更靠边的商铺。
阶梯广场
游客完成了南区（石区）的步行，来到了中央公园的背面-阶梯广场，这里是太古里的又一个人群聚集和展场空间。夜幕降临，周边的居民与前来的游客交织，在阶梯广场上坐下，享受慢生活的时光，也是前滩太古里不同于成都太古里和三里屯太古里的理念。
阶梯广场效果图 图片来源：5+ Deisgn
阶梯广场实景图
阶梯广场实景图
北区（木区）
前滩太古里的北区（木区）则与南区的重奢定位不同，其主要的空间和商业布局有以下几个特点：
l主动线节点/转角处布局设计师零售
l北端布局华为旗舰店
l北区东步行街布局潮流餐饮
l北区盒子布局零售时装、美妆
因此空间呈现出更加灵动、休闲餐饮与潮流零售结合的态势。
太古里的街区尺度
“主-次-主”
前滩太古里的街区宽度，相比成都太古里和三里屯太古里，稍显宽阔，因此设置了大量的外摆空间，品牌可以根据自身特色设计外摆业态，因此更加呈现出休闲体验式的场景感。当然也因为稍显宽阔的主街区，使两旁的品牌所呈现的围合感减弱，消费者容易视线分散。
太古里二层空间中，外圈的商铺由于首层是双面铺，而二层变为单面铺，太古在规划铺位的时候为了保证商铺进深的合理，对走廊采取了大退台的处理手法，以满足单动线单边铺位的布局。从此处理手法来看二层商铺需要布局大量外摆空间才能消化这接近6米的空间，因此对于商铺也是一个挑战。后期对于太古的处理手法也拭目以待。
因此前滩太古里的街区主要分为以下几个尺度：
•主动线步行街宽度18米（二层空间10米）
•节点广场尺度30x40米见方
•中央广场40x80米
•单栋街区建筑长度不超过80米（购物中心盒子除外）
早期前滩太古里街区尺度划分 2012 图片来源：5+ Design
为了大家有个比较，我们把成都太古里的街区也拿出来
主动线（东西向），宽9米
主动线（北米糠街），宽12米
怎么样？看出哪些区别呢？
总结
前滩太古里是太古在大陆的第三个街区商业项目，也是太古在上海探索的全新的业态。通过对太古里的设计及实地踏勘，可以总结出前滩太古里的以下几个特点：
1 | 复合型商业体形态
前滩太古里既不是标准的盒子购物中心，也不是纯商业街区，而是结合了两者的复合型商业。通过空间的主次结合，达到内外交织，业态混合的体验感。
2 | 街区围绕购物中心
主动线两边保持单层铺，主动线的环线包裹出两个迷你购物中心，以迷你中庭带动次动线的单层铺，形成内外双层铺的格局，以达到空间利用最大化和动线简单化。
图片来源：网络
3 | 逐层退台与节点广场组成空间序列
主动线二层及以上，通过退台，形成主动线两旁单层铺格局；最终实施方案取消了主动线双层铺方案，简化为退台后的单层铺，使空间设计更加统一。中央公园形成前后两个大广场，南区两个转角广场，北区一个大广场，步行街保持连续而统一的街道宽度。
一步一景在前滩得到最灵动的体现。前滩的品牌则汇聚了从爱马仕、路易威登到平常百姓喜爱的快餐、快时尚，作为周末休闲购物的好去处，不失一个绝佳的选择。
[道宇]是一个专注于城市发展规划、城市更新改造与地产投资的研究平台，由多名熟悉并参与操盘过中国和海外房地产项目的专业人士组成，背景来自房地产投资机构、投资银行、房地产开发商和设计公司，缘起纽约，起步中国，立足于研究城市更新改造和城市扩张的挑战与机遇，探索房地产投资与发展的话题。